Blog
Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – co warto wiedzieć?
Dodane przez: jihelios 4 listopada, 2022
Z każdym rokiem rośnie liczba farm fotowoltaicznych i trend ten będzie się umacniał. Inwestorzy mogą budować instalacje na należących do nich gruntach, ale równie dobrze mogą dzierżawić ziemię rolną, a po upływie czasu, na jaki zawarta została umowa, usuwają instalacje i grunt wraca pod bieżący zarząd rolnika. Wyjaśniamy, na co trzeba zwrócić uwagę przy zawieraniu takiej umowy.
O czym trzeba wiedzieć przed wydzierżawieniem gruntu pod farmę fotowoltaiczną?
Nie każda działka może zostać wydzierżawiona pod instalacje fotowoltaiczne. Jest to dopuszczalne wyłącznie na gruntach klasy: IV, V, VI lub nieużytkach. Ziemia lepszej klasy powinna służyć celom rolnym.
Rolnicy zainteresowani oddaniem swoich gruntów w dzierżawę mogą skontaktować się z firmami, które ogłaszają zapotrzebowanie na takie grunty, niemniej akces nie daje gwarancji, że firma rozpocznie negocjacje w tej sprawie.
W pierwszej kolejności inwestor sprawdza parametry gruntu: jego powierzchnię (z reguły inwestorzy oczekują działki o powierzchni co najmniej 1 ha i szerokości minimum 40 m), położenie (grunty pod fotowoltaikę nie mogą być zacienione przez budynki, drzewa, krzewy lub inne obiekty), ukształtowanie terenu (najlepsze wyniki finansowe przynoszą farmy usytuowane na płaskim terenie zorientowanym na południe).
Ponadto grunty powinny znajdować się w odległości nie większej niż 3 km od linii energetycznej średniego napięcia lub od głównego punktu zasilającego.
Dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną a podatki
Art. 1 ustawy o podatku rolnym przewiduje, że część gruntów rolnych zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej jest wyłączona z opodatkowania podatkiem rolnym. Dotyczy to również sytuacji, gdy działalność gospodarczą prowadzi dzierżawca, a nie właściciel gruntu.
Grunty zajęte pod budowę farm fotowoltaicznych podlegają opodatkowaniu mniej korzystnym podatkiem od nieruchomości, ze stawką właściwą dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Płatnikami podatku od nieruchomości są właściciele gruntów, a nie przedsiębiorcy, którzy wydzierżawiają od rolników ziemię. Tym samym obowiązek podatkowy ciąży nie na inwestorze, który wydzierżawił grunt, lecz na rolniku.
W razie wystąpienia zaległości, organ podatkowy skieruje roszczenie przeciw właścicielowi nieruchomości. Zawierając umowę z inwestorem, rolnik musi pamiętać, by uwzględnić koszt podatku w czynszu.
Czas trwania umowy dzierżawy gruntu
Wybudowanie farmy fotowoltaicznej to koszt co najmniej miliona złotych. Składają się na to koszty paneli, przyłączy, przygotowania terenu i pracy. Inwestycja staje się opłacalna dopiero po kilku latach, w związku z czym umowa dzierżawy gruntu musi być na tyle długa, by inwestor maksymalnie wykorzystał potencjał farmy.
Kodeks cywilny daje stronom umowy dzierżawy prawo do dowolnego określenia czasu jej trwania, jednak maksymalnie może to być 30 lat. Inwestorom zależy na jak najlepszym wykorzystaniu tego czasu, w związku z czym najczęściej oczekują wydzierżawienia gruntu na pełne trzy dekady.
Czy można wydłużyć ten czas w drodze postanowienia umownego? Nie: zakaz modyfikacji terminu potwierdzony został w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt II CSK 290/13.
Sąd uznał, że postanowienie umowy dzierżawy, przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy, jest nieważne jako mające na celu obejście zakazu zawierania dzierżawy na czas określony – dłuższy niż 30 lat.
Wydzierżawienie gruntu pod farmę PV: koszty i zyski
Za możliwość korzystania z działki inwestor płaci na rzecz wydzierżawiającego rolnika czynsz, którego wysokość jest zależna od lokalizacji działki, a w szczególności od jej odległości od linii średniego napięcia oraz głównego punktu zasilania.
Z każdym rokiem czynsz liczony dla 1 ha rośnie. Jeszcze kilka lat temu rolnik mógł oczekiwać nie więcej niż 10 tys. zł za wydzierżawienie 1 ha, dziś ceny dochodzą nawet do 15 tys. zł. Czynsz wypłacany jest z góry, co roku od momentu rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej.
Jeśli rolnik wydzierżawi 2 ha pod farmę PV, bez żadnych dodatkowych działań ze swojej strony otrzyma rocznie co najmniej 48 tys. zł.
Dla ustalenia opłacalności dzierżawy istotne są też inne postanowienia umowy, np. dotyczące tego, która ze stron ponosi koszty ubezpieczenia i innych opłat związanych z utrzymaniem gruntu.
Czynsz jest co roku indeksowany według wskaźnika GUS. Nie wymaga to wprowadzania żadnych modyfikacji do umowy. Klauzula waloryzacyjna ma chronić wydzierżawiającego przed spadkiem siły nabywczej pieniądza (inflacją). Dzięki jej zastosowaniu realna wartość czynszu nawet po 20 czy 25 latach będzie taka sama, jak w chwili zawarcia umowy.
Podsumowanie
Rolnicy, którzy dysponują gruntami o parametrach odpowiednich do założenia farmy PV, mogą wybierać spośród ofert wielu firm realizujących takie inwestycje. Biorąc pod uwagę czas trwania umowy, musi to być mądra decyzja, bo wydzierżawiający ma ograniczone pole manewru do wypowiedzenia jej.
Ważne, by firma była uczciwa, cieszyła się renomą i w zaproponowanej umowie zadbała nie tylko o własny interes, ale też interes właściciela gruntu. Sygnałem świadczącym o otwartości inwestora na potrzeby wydzierżawiającego jest gotowość do wprowadzenia do umowy modyfikacji zaproponowanych przez rolnika, np. w temacie kar umownych.
Firmy z wieloletnim doświadczeniem, które mogą udokumentować liczne projekty w obszarze fotowoltaiki, są bardziej wiarygodnym partnerem niż dopiero co powstałe, raczkujące przedsiębiorstwa. Helios Strategia od 11 lat zapewnia kompleksową obsługę inwestorów. Nieustannie podejmujemy się realizacji nowych projektów, co łączy się z koniecznością pozyskiwania gruntów w całej Polsce. Chętnie nawiążemy współpracę z rolnikami. Gwarantujemy, że przyniesie ona korzyści wszystkim zaangażowanym.
POZOSTAŁE WPISY: